Блог им. AzatShavaliev

Недвижимость, как реальная инвестиция.

    • 06 января 2021, 10:18
    • |
    • dekab1
  • Еще
Смотрю ипотечники радуются росту цен на недвижимость, забывая о том что

1. Спрос продолжает падать.
2. В твердой валюте доходность скорее отрицательная.

При этом сейчас арендовать значительно выгодней чем покупать свое, в т.ч по причине роста цифр в платежках.

Со знакомым пообщался, вот он реально инвестирует в недвижимость. Покупает бетон, выдвигает свою кандидатуру пред правления, избирается и начинает пилить бюджеты через заключение договоров на услуги с откатами по завышенным в разы сметам.

Вот это я понимаю инвестиция. Доходность 1000% годовых.

Народ у нас пассивный, все все знают, в этих самых интернетах грозно машут руками, но с вероятностью 99,9% ни кто ни чего не делает. При этом с активными он дружит.

Таким образом, собственники жилья, это тоже чья то инвестиция. Причем высокодоходная.




Интересная статья в тему эпидемии https://monstrt-amadey.livejournal.com/142369.html

Ковид – крупнейший застройщик Европы.

Начнем издалека. Вы, наверное, слышали старый советский анекдот времен начала массовой еврейской эмиграции, как «Черновицкий ОВИР выиграл соцсоревнование с горисполкомом по числу сданных квартир». Так ведь в 2020 году, коронавирус в России тоже займет первое место среди застройщиков по количеству введенного жилья! Год еще не закончен, но уже примерно понятна величина избыточной смертности в России в этом году — 240-300 тыс.чел.

 Источник: РосстатИсточник: Росстат

Под избыточной смертностью мы понимаем прирост относительно значений прошлого года. Понятно, смертность непосредственно от ковида мы можем только предполагать, ведь эти люди могли умереть от совершенно других причин, например им не была оказана вовремя помощь (из-за отложенных операций), да мало ли от чего еще.

Но считаем дальше. Средняя обеспеченность жильем в РФ — 27 м2 на человека. Получается, даже если брать самую скромную оценку дополнительных смертей в 240 тыс. человек и умножить на 27 кв.м., то выходит дополнительно 6,5 млн. кв.м жилья по всей стране, которое сменит собственников! Для сравнения, «крупнейший застройщик в Европе» (как они сами себя величают) ПИК в 2019 ввел в эксплуатацию 1.75 млн. кв.м. И весьма вероятно, что после смены владельца какая-то часть этого жилья окажется на рынке в свободной продаже.

Но говорить о России в целом будет не вполне корректно. Давайте пройдемся по регионам, т.к. ситуация везде очень разная.

источник https://zona.media/article/2020/11/23/120kисточник https://zona.media/article/2020/11/23/120k

Так вот, в среднем по России избыточная смертность составила +18%. По данным за апрель-октябрь 2020 года (более свежих пока нет) самая благоприятная картина в Севастополе (+3.5% прирост смертности), Вологодской области (+3,8%), республики Коми (+4,5%), Хакасии (+5,3%). Т.е. для этих субъектов пандемия пока что проходит практически незаметно. Самая ужасная ситуация на Кавказе: Дагестан (+58,6%), Чечня (+53%), Ингушетия (+37.7%). В столицах ситуация чуть хуже среднероссийской: Москва (+26,6%), Санкт-Петербург (+22,4%).

И хотя по Чечне и Дагестану коронавирус прошелся сильнее, вряд ли среди моих читателей много людей интересуется рынком недвижимости в этих субъектах федерации. Еще интересно было бы посмотреть ситуацию в городах милионниках. Но тут уже проблема состоит в том, что в статистике невозможно различить город и область (почти все цифры даются по субъекту федерации в целом). Поэтому ограничимся Москвой и Санкт-Петербургом, где такой проблемы нет. Пользоваться будем официальными данными Росстата о количестве смертей от коронавируса. На конец сентября: по Москве (14851) и Санкт-Петербургу (7259). По итогам года можно ожидать цифр 20тыс и 10 тыс. соответственно.

Обеспеченность жильем в Москве составляет около 20 кв.м на человека, в Санкт-Петербурге — 26 кв.м. Т.е. в Москве поменяет своего владельца дополнительно 400 тыс. кв.м жилой недвижимости, в Санкт Петербурге — 260 тыс. кв.м. Средняя площадь квартиры 56 кв. м (Росстат). Таким образом, в Москве освободится более 7.1 тысячи квартир, а в Питере — 4.2 тысячи. Что будут делать новые хозяева с полученными квартирами? Вряд ли найдется много желающих сразу выставлять полученное наследство на продажу, т.к. в таком случае придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья. Скорее люди предпочтут подождать 3 года, чтобы продать квартиры без уплаты НДФЛ.

Куда пойдут квартиры? Попадалось тут как-то давно одно исследование Инкома о том, что 58% предложения на столичном рынке аренды — наследные квартиры. Так что и свежие ковидные «гнилушки» скорее всего тоже пополнят арендный фонд. Прибавка, впрочем, не выглядит большой (если считать, что в аренду, в том числе краткосрочную, сдается около 400 тыс. жилых помещений https://www.interfax.ru/moscow/730209, а скорее всего 400 тыс величина заниженная, то общий жилой арендный фонд пополнится не более чем на 1,5%,. Но в совокупности с другими факторами, например с миграционным оттоком из Москвы (https://mosstat.gks.ru/storage/mediabank/VRWQXrzx/Общ..) это может значительно повлиять на баланс спроса и предложения. Так что, по всей видимости, нас ждет дальнейшее сползание цен на аренду.




★16 | ₽ 10
в недвигу многие идут от без альтернативности вложений(((
avatar

Evgeny

Evgeny, альтернатива бакс.
avatar

dekab1

dekab1, я бы корпоративные облигации рекомендовал с доходностью ниже 7%. ликвиднее и спокойнее
Николай Помещенко, чем выше доходность тем выше риск дефолта. 
Разница в 1% эта не та сумма ради которой стоит рисковать. Набираю субфедералов с доходностью 6%, там хотя бы есть шанс что государство будет спасать.
avatar

dekab1

dekab1, скорее государство придется спасать за счёт Пятерочки, чем наоборот.
такое моё мнение
dekab1, а в биткоин не диверсифицируешься?
avatar

Crogall

Николай Помещенко, очень вы высокого мнения о народомассах расейских и уровне их финансовой грамотности ) 
avatar

trader_notes

trader_notes, наоборот. невысокого. ведь та же «масса» и составляет государство. и их косяки выходят дороже
dekab1, 
бакс проигрывает в одни ворота, писал здесь:
https://shares.tel/blog/659289.php



Дмитрий Овчинников, у тя на картинке ошибка
ты сравниваешь разные типы активов… с рефинансированием (рост по экспоненте) и линейный актив… бакс у тебя просто бакс без дохода...  а возьми и добавь к баксу 3-4% дохи и он обгонит всех
avatar

ves2010

ves2010, 
так эти «попаданцы» всегда под понятием БАКС имеют ввиду наличный доллар под матрасом. А как на нем 3-4% получить?
Дмитрий Овчинников, да элементарно
хочешь госгарантии? ЕМВ 4-5% легко
хочешь высокую доху мусорного корпоратива JNK 
хочешь очень высокую доху с плечем? PIMKO
хочешь ААА рейт? TLT
есть еще бонды на американскую ипотеку… на краткосрочные займы… вариантов масса

у мя в блогах пост есть про облигации
avatar

ves2010

ves2010, 
спасибо, но мне это не особо интересно. 
это вот для поклонников бакса, им наверное надо. 
я доллар на свой график исключительно для них и добавлял, мне и так все понятно. 
скажи какой процент добавить ежегодно, я для тебя построю там спецкривулю «Доллар с реинвестом от ves2010» и она гарантированно сольет недвиге и акциям.
в недвиге, кстати, нет реинвеста, там есть арендные платежи, которые никуда не инвестируются :)
Дмитрий Овчинников, ))))
www.etf.com/EMB?__cf_chl_jschl_tk__=773537f06dea8f1baeef72a8f02ef949faede2dd-1609924777-0-Ac6hv-TjXV5KgpUQQTvsHirRR5qoFpCD3cL8VVC2Zn9vWL0saJ6nAnP0TqDmIr-EAQnkxLZDXT2mpZlSXVSpyZfkIiLe8tLNRNqwZcZ2o8vNS1XukaCuYTR02x-vkJxpl8NQvjpquguGZtvHiHBO6GEmOg6_9ruloEEva40V-FsXLsf0Nb3wB6BnMNzRual9LOq5NtqoDPe31Z0qyiMan27T0d3-5kpkP7XcRhCRNgznY7XnZzCHRdyrharr5lRDSlafvlCkJKNhNKUYpdEFm8rue62BwzDbb6zcTrxzxf1sELsqeh0ajCsQEwj1Pe7CoT1yasjuve7YWtwHUV3NIaUxJVx7ZYSn8DwQE17PTgzUwPF4DRgywvrUATJ1XG6erg#overview

смотри тотал ретурн чарт он в баксах
там с 2010г +100% доходность... 
т.е твой график по баксу оканчивается не на 2.5, а на 5ти!!!
т.е бакс забарывает всех, а не проигрывает...

кстати… бакс с полной доходностью в емв побеждает портфель лежебока спирина
avatar

ves2010

ves2010, 
ну тебя чего-то в сторону понесло.
по такой логике я тебе могу сказать, что лучше всего держать деньги в рублях, просто надо разместить их в Алго-Капитал. Они c 17-го года в 10 раз выросли.
https://algocapital.ru/strategies/strategiya-energiya/
А до 17-го эти рубли пофик, да хоть на депозит :)

А еще лучше в биткоин. Купить его, когда он стоил три копейки на все деньги, да?
Дмитрий Овчинников, я не пойму чем плохо инвестировать баксы не в мастрас, а в гособлигации под госгрантии ЕМВ? там есть и российкие еврооблигации? ты что против России?
уж куда надежней...

я конечно понимаю, что тебе ломает шаблон… но напрягись и мысли ширше… российская экономика не растет с 2012г, так с чего ей обогнать бакс? как? за счет чего?  естественно бакс легко обгоняет и унижает

avatar

ves2010

ves2010, 
да речь не обо мне, мне есть куда инвестировать и без этого ;)
для меня недвига это ежемесячные гарантированные поступления денег на хлеб с маслом, а трейдинг это совсем другая тема, там может быть густо, а может быть пусто…

а те, которые складывают доллары под матрас, они в банки то бояться их нести. а вдруг банки лопнут? или свифт отменят и выдадут им вместо долларов рублей по льготному курсу? или еще какая-нибудь страшилка!
Дмитрий Овчинников, вот у меня есть недвига и чо? реальный пример в 2008г сдавал за 1600баксов (45к руб) счас сдаю за 320 (29к рублей)… упало в 5 раз...
в 2008г стоила 270к баксов а счас 100к... 
 

скинь свой вариант по аренде… мне интересно

avatar

ves2010

ves2010, 
писал в комментах недавно.


Последний пример:
Студия с отделкой куплена у застройщика в декабре 2018 года за 2.6 млн
Ключи получены в феврале 2020 года.
В дооснащение вложено 150 тыс.
Итого затрат 2.75 млн
Сдается в аренду с февраля 2020 года за 20 тыс в месяц.
Доходность аренды 8,7% годовых.
Последние аналогичные студии в этом доме застройщик продал в октябре 2020 года по цене 4.8 млн.
Рост стоимости за 2 года 70%, это конечно неожиданно много, но такой сейчас рынок.
Дмитрий Овчинников, вычтите амортизацию, простой, налоги и тогда скажите)
avatar

ruru42

ruru42, Что есть амортизация для частного инвестора? Вы начисляете сами себе амортизацию?
У недвижимости есть год постройки, да возраст дома имеет значение. Но даже близко не такое, как скажем расположение дома в каком районе.
Понятное дело, если говорить о хрущевках 70-х годов постройки и домах еще старше, то там это становится актуальнее.
Но сколько лет должно пройти, прежде чем новострой, который вы купите сегодня будет рассматриваться сильно устаревшим, как например сейчас хрущевки?
avatar

Евгений

Евгений, Вложения в ремонт, бытовую технику, мебель — первый порядок амортизации. 
С первого месяца вы платите за капитальный ремонт здания по платежке — второй порядок.

Я — не плачу, тк не владею, больше 10 лет успешно, выгодно арендую недвижку. Можно считать это достижением, кстати. Не поддаваться ипотечной истерии все равно что на рынке где царят ATH и эйфория спокойно подпродавать активы.
avatar

ruru42

ruru42, Значит речь о бытовой технике. Я решил, что амортизация самого объекта недвижимости. Амортизация бытовой техники довольно уверенно компенсируется арендной платой. Я заполнял новую квартиру бытовой техникой. Новой из магазина. Все суммарно стоило 4-5 месячных арендных плат за вычетом коммунальных.
Даже если вы внезапно решили перестать сдавать квартиру и продать ее, техника распрекрасно продастся на авито. 
Самое прикольное, точно так же через авито можно и скомплектовать б.у. мебель под сдачу по значительно сниженным ценам )) Есть и такой опыт в прошлом ) И он вполне рабочий.

Платежи за капремонт это такие же платежи как коммунальные считай.
При этом со временем как ни крути на длительной перспективе стоимость квадрата растет, хоть и считается, что дом стареет.
avatar

Евгений

Евгений, Все компенсируется деньгами. Это и есть амортизация.
Капремонт — не оплачивают арендаторы. Это ваш расход (минус из аренды).
В длительной перспективе кв м растет — жители Джорж Тауна, Коломбо, Детройта и РФ с 2008 г в долл с вами не согласны. 

avatar

ruru42

ruru42, Мне вот прям очень нравится, когда начинают приводить эти примеры )))
А акции не падают? ) Компании не банкротятся? Девальваций денег не случается?
Вы с закрытыми глазами недвигу покупаете?
ВЕЗДЕ и всегда есть риски, и недвига, кстати относится к низкорисковым активам, если что.

Кстати
Про РФ с 2008 года, любопытно, что назвали этот год.
Помнится квадрат жилой недвижимости у нас в городе стоил тогда где-то порядка 55-60 т.р. Сейчас квадрат схожей стоит порядка около 100 т.р. Никогда бы не поверил, будучи в 2008 году, что увижу цифру 100 т.р. в своем городе. Тогда такие заоблачные цифры только в Москве были возможны ))
avatar

Евгений

Евгений, ок, я понял вашу позицию. Последний комментарий, дальнейшее слово за вами.

Акции — можно купить на 2-6 млн руб = индекс страны или региона или мира. В квартирах  — 1 шт — шанс за ошибку НАМНОГО выше.

Недвига низкорисковая — да.

Считать в руб кв м на декадах идея хорошая, просто замечательная, всегда так делайте. Только чек на покупку в магазине сохраните. 
avatar

ruru42

Дмитрий Овчинников, в 2018 дно было… эфект низкой базы…
avatar

ves2010

ves2010, 
в 15-ом еще лучше купил :) и в 16-ом лучше :)
ves2010, Интересная логика возражений. А вы когда в акции или другой биржевой инструмент инвестируете, вы их на хаях предпочитаете покупать? ))))))))))))))
avatar

Евгений

Евгений, а чем плохо купить акцию роста на перехае?
avatar

ves2010

ves2010, В отдельных случаях ничем. Тем более это может оказаться в итоге не перехаем. Это все понятно.
Но давайте все же рассматривать такие примеры как частности.
avatar

Евгений

ves2010, сдавал за 1600баксов (45к руб) счас сдаю за 320
Нужно смотреть в среднем, например за 25 лет.
ves2010, 
в 2008г сдавал за 1600баксов (45к руб) счас сдаю за 320 (29к рублей)… упало в 5 раз… в 2008г стоила 270к баксов а счас 100к...
Всё логично. Нет реинвестирования — получи болтом по губам.
А если ты в формулу добавишь реинвестирование 1600 баксов в месяц с 2008 (например, в новый бетон на падениях рынка) — сейчас бы у тебя было пять объектов по 100к и кэшфлоу пять по 320.
avatar

Kolya Marketolog

ves2010, А мне искренне интересен Ваш вариант. Это где Вы смогли найти такую квартиру, аренда которой сейчас стоит дешевле, чем в 2008???

Или её убили в усмерть, а вложить хотя бы пару месячных аренд в косметический ремонт жаба душит?

 

Евгений Романов, дык все просто… метро сильно шагнуло за мкад… присоединилось солнцево переделкино и коммунарка со своими квартирками у метро… и локакция потеряла в цене…
avatar

ves2010

Дмитрий Овчинников, ну и с недвигой всякое может случится с такой же вероятностью. арендатор спалит/зальет. ТСЖ/УК залажают и дом отключат от коммуникаций (реальный кейс). ремонтировать надо, мебель обновлять. налоги платить, кстати.
+ это же гемор, этим надо заниматься, время на это иметь. людям в регионах которые чето немного скопили — на квартиру в мск не хватит. покупать квартиру ТАМ — гиблое дело. рынок неликвидный. какие еще варианты? у кого хватило едут берут бетон в МОскве просто что бы стоял. Заниматься сдачей его в аренду у них просто не получится никак. У кого не хватило — баксы в огороде. А как еще? 
avatar

trader_notes

trader_notes, На мск свет клином сошелся видимо? Интересно послушать аргументы, а чего это вдруг «покупать квартиру там» это гиблое дело?
avatar

Евгений

Евгений, в некоторых регионах на аренде квартиры можно получить и 7-8% вместо 5-6% в МСК. Но это жить тогда рядом с этой квартирой, сдачей заниматься самому
trader_notes, знаю людей из одного нищего региона, которые купили квартиру в МСК и сдают. 6% на аренде + рост стоимости еще 10%. В чем проблема то?
Дмитрий Овчинников, это на каком промежутке бакс побеждает-то портфель лежебоки? гляньте DXY мусьё, скоро все встанет на свои места, бакс это просто фантик, после 2020го года особенно.
Национальное Достояние, А что же тогда рубль 
Дмитрий Овчинников, ну ты то тоже сравниваешь с рублевой инвестицией? а не просто с рублем? @ves2010 в начале сразу тебе и сказал, что ты сравниваешь теплое с мягким.  
avatar

trader_notes

ves2010, а в евро сейчас с госгаранией можно получить более 3% где либо?
avatar

Hix

Hix, на счет евро надо смотреть финекс finex fxru
avatar

ves2010

dekab1, не пробовал продавать путы на бакс, чтобы зарабатывать повышенную рублевую доходность, пока цена не дошла до целевой?
avatar

Sergey_Sergeevich

dekab1, их держать ведь где-то надо, не в банке ведь
avatar

Гриша

В твердой валюте доходность скорее отрицательная.

dekab1, себестоимость недвижимости на 95% состоит из стоимости российских стройматериалов и услуг российских подрядчиков. Это чисто отечественный продукт, который производится исключительно для местных потребителей.

Если уж вы живете и работаете в РФ, то некорректно считать доходность недвиги в каких-то иных эквивалентах, нежели рубль. Хотя формально можно посчитать (задним числом) хоть в золоте, хоть в биткоинах, чтобы найти повод для грусти о «неудачном» варианте инвестирования.


альтернатива бакс
в прошлом году Священный Бакс ослабел к мировым валютам на 10%, и в ближайшие год-два имеет все шансы ослабнуть еще на 10-20%.
avatar

rerok

dekab1, и куда его? как полковник захарченко по антресолям рассовывать?
есть много людей предпенсионного возраста, наколотили на северах, государству не верят, банкам не верят. вот и едут они покупать квартирку в Москве. она как известно «стоит и кушать не просит» (на самом деле конечно просит). а ежели чего можно сдать или продать.
avatar

trader_notes

Evgeny, 
Возьмем 5 000 000 и купим квартиру, которую будем задавать за 20 000р.
240 000₽ в год.

Возьмем 5 000 000 и положим в банк под 8%
414 996 ₽ в год.
avatar

Евгений

Евгений, осталось найти вклад с 8%, и не забывает налоги. Нынче это прям тема популярная

avatar

Rusa000

Евгений, 8% и при страховке в 1,4 мульта????? интересно ???!!!
avatar

Evgeny

Евгений, тогда уж покупать облигации застройщиков. Там под 10% годовых будет. Раз уж мы про недвижимость.
Евгений, Возьмем 5 000 000 и положим в банк под 8%
414 996 ₽ в год.
Возьмем 5 000 000 и купим фьючерсы на нефть брент и имеем 8%
414 996 ₽ в день при редких трейдах!
Диванный аналитик-практик, лучше WTI
avatar

dekab1

Диванный аналитик-практик, это сарказм был.
Вы же понимаете, что имеем 8% в день, это  только до разворота тренда.

avatar

dekab1

Евгений, 1. Вклад в банке по 8% годовых, это где такая щедрость?
2. квартиру можно и не за 5 млн. руб. купить. чтобы сдавать за 20.

Я вот читаю все это и мне интересно стало, так как никогда не покупал уже готовые квартиры с ремонтом под сдачу. Значительно выгоднее купить бетон у застройщика и сделать ремонт. Да,  более хлопотно, но оно того стоит. Это мой реальный опыт.
avatar

Евгений

Евгений, именно так. Но купить лучше с отделкой, и сразу после постройки дома — сдать в аренду
Евгений, Квартира 5 лямов ценой сдаётся минимум за 30 тр. И в цене растет. А депозит в банке 4%. Считайте сами, что выгоднее
Прям в точку про своего знакомого написал, у меня такой есть, по крайней мере в одном тсж он так и сделал
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, риск сколько лет?
avatar

Гриша

Гриша, не понял вопрос. Что значит риск? Мой знакомый дядя пилит бюджет тсж с 2007 года. Все эти годы с ним постоянно ругаются собственники,  как жилых, так и нежилых помещений, в год по несколько судов,  полают в суд как на него, так и он на собственников по разным поводам, несколько раз на него писали заявы в полицию,  но он так и остаётся председателем тсж. 
Кроме собственно банальной пилки бюджета тсж,  за это время он вывел из общего имущества два подвала общей площадью больше 100кв метров, оформил их на свою жену, организовал в одном подвале магазинчик,  другой сдавал в аренду,  потом она их продала.
Собственники все видят,  но он с ними договаривается, и на всех собраниях собирает большинство голосов по всем вопросам. 
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, ясно) умеет договариваться, а то поменять председателя не так сложно, устраивает большинство
avatar

Гриша

Гриша, так и говорят что с активными договаривается)))
avatar

Rusa000

Дмитрий К, Собственники все видят,  но он с ними договаривается, и на всех собраниях собирает большинство голосов
Я сам старший по подъезду ))), мне 6 окон новых бесплатно вставил владелец магазина снизу, пытался с ним договориться о дележе прибыли магазина  50 на 50, но пока думает, а то закрытие. Кхню знаю, друг старший по дому ))) купил Лада Веста новую ))
упадет цена квадратного метра через пол года

история это подтверждает:
График цен на квадратный метр
monetarism.ru/realty-price-chart.shtml
avatar

Avalanche

Quo vadis, после марта 2020 увидим тренд на снижение цены м2
avatar

emc2

Ссылка на жж выглядит как то диковато в 2021 году, то же самое, что давать номер в аське, когда есть Телеграмм. Интересно пишите тут или заведите телеграмм канал. 
Что касается недвижимости, я вот подумал, почему депутатам еще не кто не сказал, что налог на недвижимость очень маленький и его надо уравнять с общемировой практикой, а именно поднять до 1-5% от рыночной стоимости объекта недвижимости. Глядишь тогда и цены стабилизируются.
avatar

Alexander

Alexander, в ЖЖ высокая плотность  умных людей. А в телеграмме засилие дебилов. Правда, каждый инфоцыган уже обсидел этот Телеграмм, потому что там пасутся люди с короткой памятью. 
avatar

SergeyJu

SergeyJu, Не смешите, жж закрывающаяся площадка, это прошлое все интеллектуальные люди давно свалили оттуда, в телеграмм миллионы каналов, есть и совершенно дебильные Вы тут абсолютно правы, но не кто не заставляет на них подписываться.
avatar

Alexander

Alexander, смех без причины признак дурачины.
avatar

SergeyJu

Alexander, телеграмм — это не сайт, а приложение для передачи сообщений. А писать в инете можно где угодно, хоть на форумах, которые по вашей логике, вообще позапрошлый век.
avatar

Balist

Alexander, сорри, но это фишка телеграмма писать: «не кто не заставляет»? в жж всё же напишут — никто.)  
avatar

all silver

 я согласен. и аренда выгоднее, ибо риски изменения цен на недвигу, налогов, несчастных случаев тебя не касаются. 
Пофиг, пока коммуналка не тянет карман и смешной налог на недвижку, лишняя квартира будет рассматриваться как актив, хотя бы в городах миллионниках.

Главная угроза для недвижки это приход либералов и их. эконом. политика, высокая ставка + безработица заставит народ съежатся, когда живые бабушки и дедушки начнут переезжать к детям, вот тогда наступит полный коллапс аренды, будут сдавать за коммуналку, а то и ниже. А сейчас все в рамках стат. погрешности, кто-то умер, кто-то вырос.

p.s. Есть еще вариант, массовые переезд за город, но это не для каждого региона.
avatar

drow

drow, В некоторых регионах так и происходит, квартиры с трудом сдаются по цене коммуналки. 
Актив это в Питере, Москве, Татарстане. 
avatar

Alexander

Alexander, это обобщение, сдать квартиру в Наьережных Челнах или Балашихе в спальных районах по нормальной цене не возможно. По крайней мере если сдавать в долоосрок, а не по часам. Да, пока цена перекрывает коммуналку,  но относительно стоимости квартиры это реально копейки. Выгоднее тупо держать на депозите по 4% годовых. 
Единственное,  может в моменте было интересно купить в 2016 — начале 2018 и сейчас на хайпе продать, и хоть что то заработать на разнице 
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, Любопытно. Почему тогда у нас все иначе обстоит? Снять нормальную квартиру за дешево практически не реально. И не столица ни разу.
Еще такой момент. На сайтах объявлений в теории арендовать квартиру можно дешево. Когда доходит до реального поиска, оказывается внезапно, что вы по такой цене либо не снимете, либо не захотите жить в квартире по такой цене. И поиски нормального жилья продолжатся «по верху рынка» А это уже совсем другие цены.
avatar

Евгений

Евгений, за дёшево, это за сколько? Нормальная квартира, это какая? У однокомнатной однушки в Балашихе вся коммуналка стоит порядка 5тыс в месяц. Если без мебели и без ремонта (ремонт старый)- то такую квартиру я прям сегодня готов сдать, если сверху к коммуналке накинете 12 тыс.
То есть обходиться будет все вместе в 17 тыс в месяц.
Это дёшево, или дорого?
Из этих 12 я отдам 1.5 на налог.  Останется 10.5 умножаем на 12 получаем 126 тыс в год.
Альтернатива — кладём на депозит под 4% продав квартиру. Те же деньги.
Вы же понимаете  что можно облигации купить с купоном больше, чем 4%.

avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, Депозит через 5 лет останется в той-же сумме, что и положили в банк, в рублях… Приняв все риски девальвации
Стоимость квадратов изменится, скорее всего в большую сторону.

В моем городе 3 года назад у застройщика на конечной стадии строительства большая однушка 45 кв.м. стоила порядка 2,5 млн. руб. плюс ну скажем обычный ремонт 0,7 млн.
Сегодня ее стоимость 4,3 млн. руб., и это цена сознательно указана прилично ниже, чем вы сейчас посмотрите по объявлениям, как бы для условно быстрой продажи.
Если брать максимальные цены, то диапазон 4,5-4,7 млн.
Ваш депозит вырастет за 3 года в такие суммы?

Из ваших же рассчетов выше доход от аренды за все это время принимаю равным доходу от банковского депозита.
avatar

Евгений

Евгений, как говорится,  дьявол всегда кроется в деталях. 
Проблема всегда в том, что мы (люди) склонны экстраполировать в будущее ту историю, которая нам симпатична,  и отбрасывает (забывать), неприятную историю.
Если взять другой период, например 2014-2018 — 4 года. То цены на квартиры стояли на месте, а депозиты в какие то года в каких то банках давали плюс минус 15%.
Самое главное — вообще не возможно предсказать,  что будет дальше.
Также,  если про мелкие детали, чего там только нет, и тот факт, что сейчас предпочитают покупать новые квартиры а не бу,  и то что надо вкладываться в ремонт, и простои из за смены жильцов.и то, что наличные можно инвестировать выгоднее, чем депозит.

Речь на самом деле не о том, чтоб продать квартиру, продать сейчас реально сложно,  а именно о том, что не стоит сейчас вкладываться в квартиру с целью инвестиций.
Поэтому лучше оценивать по факту, сколько сейчас даёт квартира, сколько депозит.
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, Ну, как известно, периодами можно оперировать вырывая из истории отдельные годы. На длительной перспективе если посмотреть, то все встает на свои места...
Это примерно как утверждать, что а вот дешевеет, даже упал по сравнению с рублем с 80-ти рублей! и оперировать временным промежутков год.
И ничего, что он когда-то 30 стоил…
avatar

Евгений

Дмитрий К, Нормальная новая однушка, квадратов 45 стоит 20 т.р. в месяц. дешевле скорее всего не найдете.
За 15 устанете искать нормальный вариант, варианты печальные. Это из реального опыта.

Когда речь идет о недвижимости, всегда нужно учитывать расположение. Это решающий момент.
avatar

Евгений

Евгений, еще раз, речь об инвестициях, и не абы когда, а именно сейчас в моменте.
Я просто озвучил позицию на собственных примерах, что, если есть деньги на лишнюю квартиру, то не стоит ее покупать, только чтобы вложить деньги, проще положить эти деньги на депозит.

Чем лучше расположение квартиры, чем качественнее сделан ремонт, чем лучше и новее мебелировка/обстановка, тем дороже будет квартира — выше первоначальные вложения при покупке. Из уплаченных Вами 20тр существенную часть владелец квартиры отдаст за коммуналку и налог.
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К,
Прямо вот сейчас возможно не стоит покупать недвигу, так как цена квадрата значительно выросла на ипотечной программе.

Ну я вообще по другую сторону «баррикад» ) Я не заплачу аренду если что )
Я ее получу.

По поводу «лучше положить в депозит»

Я выше рассчет привел, недвига 3,2 млн. руб. за 3 года по сегодняшний день превратилась в 4,5 млн. руб.

Депозит 3,2 млн. руб. через 3 года = 3,2 млн. руб. )))

Теперь добавляем аренду и процент по депозиту
4,5 + аренда (за вычетом коммуналки и т.д. примерно 0,5 млн. руб.) Итого = 5,0 млн.

Депозит за 3 года считаем 3,2*1,04*1,04*1,04 = 3,6 млн. руб.

Где я ошибаюсь в цифрах? Покажите пальцем.

Из глобальных основных минусов недвиги крайне низкая ликвидность.
avatar

Евгений

Евгений, я же уже написал.
1. Надо считать здесь и сейчас .
2. Вы купили,  чтобы сдавать, или себе? Если себе, то это просто свезло. Если бы купили в начале 2015, то к началу 2018 (когда Вы купили), она вообще бы не подорожала.
3. Если бы была идея купить под сдачу, не факт что купили бы, цены перед этим три года не росли, спроса не было в начале 2018 (спрос начал расти осенью того года), предложений по сдаче было много.
Всегда задним числом кажется,  что  если бы да кабы, все мы гении задним числом 
4. Депозиты были выше, 1.06 надо брать по минималке.
5. Вы ищете и находите за 20. Почему есть за 20? Очевидно потому, что за 20 предложение превышает спрос = желающих снять  за 20 меньше, чем предлагающих = чтобы сдавать без простоев будет ниже цена.
6. 0.5миллиона за три года может и не набежать исходя из 5 пункта.
7. Надо заложить управление- депозит,  это вариант именно пассивного дохода.
С квартирой придётся регулярно уделять внимание, следить за её состоянием (прорвет трубу, затопит соседей, или тебя затопит, придётся бегать это разруливать, следить или самому платить коммуналку, просто бегать за деньгами (потому что как правило снимают либо нищеброды, либо жадные люди, которые не любят платить вовремя) следить за порядком в квартире,  чтоб ничего не сломали,  украли и т.п).
Если активно управлять инвестиций,  хоть бы даже вместо депозита ккпит облигации, дохолность повышается 
8. Купили по предлагаемой цене (читай лимитке) за 3.2. А 4.5 это цена по которой у Вас ее хотят купить? (Читай лимитка на покупку?). Или это Вы свою квартиру сравниваете с текущими лимитками на продажу? С чего Вы взяли, что её с руками оторвут за 4.5? Надо дисконт закладывать. 
9. А амортизацию не считаете? За 3 года эксплуатации считай ремонта нет, надо обновлять,  сколько это стоит? Думаю тысяч 100 на материалы плюс месяц самому возиться, либо нанимать, это ещё плюс сотка. А если не обновлять,  то не уместно сравнивать с квартирами за 4.5 (которые типа новые с ремонтом?)
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, 
2. Инвестиция.
Если бы да кабы.
Вы когда акции покупаете, вы на хаях закупаться предпочитаете? Не смотрите динамику цен и т.д.?
Естественно покупка осуществляется с учетом текущей конъюнктуры и уровня цен на рынке.
4. Пересчитайте на 1,6 кто мешает ) да, цифры иные, но глобально?
5. 20 потому что это реальная цена, которую получаю, это не эфемерный пример. Расположение решает в данном случае. 
6. Может и не набежать, да, что не отменяет роста стоимости тела актива.
7. Вы перечислили много лишнего. Вероятно в теории, да все это возможно. Но у меня другой довольно долгосрочный опыт, на практике все значительно проще. 
8. 4,5 это цена с дисконтом 5-8% к предложениям по объявлениям сопоставимых объектов в этом районе. Если по объявам считать, то  получится 4,8-4,9. 
9. За 3 года эксплуатации нет ремонта? Это если посуточно сдаете, или без глаз отдаете кому попало, с толпой собак и кошек и т.д.
Опять же, скажу за свой опыт, довольно длительный. С должным подходом квартирой ничего не случается и за 3 и за 5 лет.
Кстати, опять же расположение, состояние (новизна) дома, цена и т.д. решают. Возможно дело в том, что уже на этой стадии отсекаются менее благонадежные потенциальные арендаторы.
avatar

Евгений

Евгений, возможно Вы правы. Дорогое жилье маргиналы арендовать не будут
Дмитрий К, Вы оба правы. До 2017-18 года выгоднее было держать на депозите. Но в 17-18 гг надо было в недвижку перекладываться (квартира на стадии котлована, с последующей сдачей). 
Евгений Романов, предыдущему оппоненту я пытался втолковать,  что сравнивать надо пассивные варианты инвестирования. То есть — депозит, положил и забыл.
С квартирой надо заниматься,  как Вы пишете, перекладываться, соответственно,  проводить анализ,  делать прогнозы, что застройщик не обманет, сдаст в срок и без недоделок, затем возиться с арендаторами, всякие манипуляции типа открытия лицевых счетов, беготня короче.
Если говорить про активное инвестирование,  то тогда более доходных вариантов в разы больше, чем возня с бетоном 
По поводу локации- Вы считаете,  что локация лучшая мск. Если я живу в н Челнах,  как инвестировать в бетон в мск — ездить туда несколько раз в год на экскурсии в свои инвестиции? Или нанимать контору которая за тебя будет покупать и  управлять?
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, В МСК есть конторы, которые занимаюися сдачей в аренду и следят за нежвижкой, присылая фото-видео отчеты через установленный интервал времени. Московскую недвижку можно оформить в собственность, я думаю, в любом городе. В Иваново так точно. А уж дистанционно заключить договор о покупке бетона — это в короновирусные времена не проблема. По крайней мере, из России, где доставка документов курьером стоит относительно недорого.

Евгений, уточните, в каком городе однушка за 20? 

В МСК — это минимум 30, скорее 40. А в Иваново — 12

Евгений Романов, Иркутск
avatar

Евгений

Дмитрий К, зачем брать недвигу под аренду в такой дурацкой локации? Продавайте нафиг этоот неликвид, и покупайте в той же МСК в доходной локации, и будет Вам счастье
Евгений Романов, у меня однушка в Балашихе в жк южная звезда. 21 этаж, ремонта нет (делали после сдачи в 2015 году), мебелировки нет.
Охрактеризуйте эту локацию. Какая там цена на  сьем? Напишите цену, по которой у меня завтра сразу снимут не глядя. Коммуналка там плюс минус вместе со счётчиком набегает не менее 5тыс. 
Напишите также цену на эту квартиру, по вашему мнению, какая у неё реальная рыночная цена?
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, я не эксперт по недвижимости, для этого есть специализированные сайты. Но по моим ощущением Балашиха — это не вариант для инвестиций. Это как мусорная акция, которую надо продать по той цене, какую дают, и купить другой, более перспективный и доходный актив
Евгений Романов, я не совсем Вас понимаю. Я тоже не эксперт, но практически, так как мне приходится сдавать, я, на основе имеющихся у меня вводных данных, что возни больше, чем стоит ради этого возиться.
В ответ на это Вы не предполагая, а уверенно, написали (как я Вас понял), что если будет грамотная локация, то сдавать выгодно.
Я подумал, что Вы в этом разбираетесь.
Выше человек (Евгений), подтвердил моё мнение, что бетон с точки зрения инвестиций,  даже активных, это ерунда. Квартиру рыночной стоимостью 4.5млн он сдаётся за 240тыс с год.
Если я его правильно понял,  это идеальная ситуация, когда у него идеальное квартиросьемщики, ходят на цыпочках, не гадят, арендовать соьбраись до конца жизни, и платят всегда чётко и без задержек. При этом никаких ЧП не бывает от слова совсем.
Иметь 5 процентов от стоимости, ну и зачем это? Если можно положить под 4% втб и в любой момент снять при необходимости.

Или есть другие расчёты? Можете обосновнно пример привести,  по типу моего?
Типа вот в этом ЖК  можно купить с целью инвестиций квартиру по такой  то цене, и там уже живут арендаторы и столько то платят (или хотя бы есть оферта на сьем по конкретной цене)
Только пожалуйста давайте не будем ванговать,  что покупать надо, потому что квартиры вырастут в цене.
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, У меня есть другой пример. Квартира бралась в 2017 под сдачу за 3 млн. +отделка 0.55млн +мебелировка 0.15 млн. Итого 3.7 млн. Дом сдан в 2019. Рост цен за 3 года примерно 50% (не считая отделку и мебель). После вычетов коммуналки, налогов и проч. остается примерно 30 тр в месяц, 360 тр в год. Если брать оценочную стоимость квартиры в 5.2 млн, получается 7%. Плюс рост цен на недвижимость. Если брать доходность к вложениям — так почти 10% (9.7%).
Евгений Романов, даже этот гипотетичский пример для меня очевидно не рационален, как я ранее написал, в 2017 году проценты по депозитам были не намного меньше. Можно было зарядить под 8 процентов на три  года и не дёргаться. Я уж молчу про покупку облигаций.
Отдельно уточню, почему пример гипотетический. 
Потому что это было когда то и где то.
Я же пишу о том, что рассматриваются инвестиции здесь и сейчас.
Чтобы получить адекватный ответ, есть ли преимущества (здесь и сейчвс), купить бетон под сдачу, против положить деньги на депозит.
Для этого нужно рассмотреть, с одной стороны оферты по продаже (по какой цене можно сейчас купить готовую квартиру с нормальным ремонтом и мебелировкой),
с другой стороны, оферты на сьем, по какой цене прям сегодня люди готовы заехать.
Если таких вводных данных нет, то пока разговаривать не о чем.
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, 

1. Пример реальный, а не гипотетический. Сравнение доходности  недвижки (+50%) и депозита за 3 года (+24%) не в пользу последнего

2. Сейчас ставки по депозитам вообще никакие. Доходная недвижка выгоднее раза в полтора.

 

Евгений Романов, ещё раз призываю остаться в рамках темы поста, есть потенциальный инвестор, с суммой, достаточной для покупки квартиры.
Какую квартиру в каком жк он сейчас может купить, по какой цене, чтобы сразу сдать, купил и сдал- какая цена будет на аренду?
Не надо мне свой пример в третий раз приводить,  пожалуйста.
По чесноку говорю, у меня своих личных примеров несколько, и ни один коррелирует с Вашим, и да, я слышал, что дело в локации.
Нужно реальный пример, вот квартира — стоит 5 миллионов,  вот объявления на сдачу этом же доме, 40-50тр (делаем скидку, за 35 сдаем).
Есть такие примеры или нет???
Для понимания,  чтоб совсем совсем конкретно было — я на последнем лчи в его рамках только как раз 5 с лишним миллионов поднял,  сейчас пофиксил прибыль (по факту,  так как после лчи все перло мама не горюй, поднял ещё больше), какой объект мне сейчас купить, сдать и чтоб голова не болела?
Да и при расчётах учитывайте комиссию той конторы, которая за меня будет сдавать в этой локации. 
Для информации,  я живу в Питере на юго западе, и в даже в центр Питера самостоятельно ездить и сдавать потенциальную студию я сам не готов. Рассматриваем именно пассивный доход,  чтоб купить и ничего не делать от слова совсем, только получать.
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, ОК. Самое простое — зайти на сайт irn.ru и посчитать на их калькуляторе. Я так и сделал для примера, для следующих локаций:

м. Саларьево, 15 минут пешком, студия 20 м2

средняя цена 5 340 887 р

средняя ставка аренды 30 841 р

Доходность аренды 6.9% годовых, не считая роста цен. P/E = 14.43, значительно лучше, чем у Норникеля. 

Для справки, в 2017 такую квартиру на начальном этапе строительства можно было взять в ПИК-е за 2.8 млн (с отделкой). Рост цен за 3 года — почти в 2 раза.

 

Дмитрий К, 

м. Люблино, 15 минут пешком, студия 20 м2

средняя цена 5 219 815 р

средняя ставка аренды 30 430 р

Доходность аренды 7% годовых, не считая роста цен. P/E = 14.3

Евгений Романов, плохо понимаю Вас. Ну вот по чесноку, что Вы пытаетесь притянуть за уши?
Вот что то типа этого?

Это конечно не совсем то, 4км до метро или далеко больше ю но идея Вашего предложения,  нечто подобное?
Но ведь это из серии посуточно,  типа

Фото смотрели? 
Это если простым языком,  гостиничный бизнес.
Покупаете несколько таких студий,  и начинаете,  как заяц, прыгать из студии в  студию, убирать говно, стирать, выселять и заселять, продвигать на разных ресурсах типа авито — это не пассивный доход,  это активный бизнес.
Вы вообще отдаёте себе отчет в том, что достаточно большой процент времени эти студии стоят пустые, потому конкуренция огромная? На одного сьемщика наверное не меньше десятка студий свободно в моменте. 
Как опытный турист, скажу Вам, что когда короны не было, например в Москве на новый год 2020 по аналогичным ценам навалом предложений было в подобных локациях. 
Честно скажу, мне как туристу,  такие локации вообще кажутся днищем.
Я переплачу вдвое,  но реально в пределах садового в 3 минутах ходьбы арендую.

Далее, Вы и правда считаете,  что кто то будет заселяться на годы по этой цене, когда есть такое 

Если мне нужна квартира в долгосрок, я возьму в аренду квартиру с кухней, чтоб не спать и жрать в одном помещении.
И цена 25 сами понимаете- это опять таки оферта на сдачу, а не на сьем.
Я могу обзвонить всех по 25 договориться о скидке, получить  дешевле, кроме того арендодатель будет от этой цены платить фикс долю коммуналки,  а я только счётчики.
Итого от 25 отнимаем плату за коммуналку это 4тыс, налог, 13%, потому что я не буду оформлять самозанятого,  плату за управление, так как я в другом регионе, риски ЧП.
Что остаётся? А остаётся Гулькин нос.
А сколько мне надо вложить,  чтоб гулькин нос получать?

Дальше только дороже. 

Может хорош уже сравнивать это с текущими пассивным доходом от например вклада Копилка в ВТБ, где ежемесячно начисляют 4 процента от средних остатков на счету?

Вариантов нет, либо будет доход в лучшем случае на уровне вклада,  либо это активная коммерческая деятельность. И эти активные 7% легко перебьет приблизительно 50 облигаций из моего текущего вотчлиста, типа госбумаг Белоруссии Казахстана, корп Русала  и прочего и прочего 




Дмитрий К, «Я сам люблю мясо и фрукты. Но когда иду на рыбалку — я беру червяков.»

Понятно, что для себя Вы бы выбрали квартиру побольше. Но для сдачи в аренду студии и однушки выгоднее. 

Посуточная сдача, конечно, приносит в 2-3 раза больше, по 60-90 тр со студии. Но это уже не пассивный доход, а бизнес.

Евгений Романов, дак Вы мне пример привели с ценником — сдавать за 30, я Вам показал, что можно это снимать за 1200 в день.
Где 60-90, у студии, которая стоит 5,5?
60-90 будет у студии, которая стоит 8 
не бьются доходы с вложениями, как ни крути.
А по поводу 5 комнатной — еще раз, я живу в Питере, а квартира в Челнах, в Челнах можно койку снять рублей за 200-300, если не дешевле.
Представьте  в квартире такой себе хостел, сколько возни с этими клиентами нищебродами.
И ведь кто то идет на это чтоб работать.
Если честно, по поводу активного бизнеса — я всю жизнь занимался торговлей, и сейчас я просто как бы на пенсии, но в общем смысле активный бизнес — как гостиничный, это вообще ни о чем. Тупо торгуя онлайн сейчас можно, также занимаясь продвижением через соцсети, тот же авито, продавать на миллионы всякую всячину, покупая ее оптом, с накрутками 50-100%. 
понимаете? можно на 5 миллионов рублей накупить 5 тыс разных позиций товаров, по средней цене 1000р (это я утрирую, можно купить 1000 позиций, по 5 штук каждого вида и т.п.) и продавать это — сравните, сдаете посуточно студию за 2000р, или продаете 10 штук за день какой нибудь фигни каждую по 2000, имея навар общий уже 7 тыс.

такой длинный пример именно для того, чтобы донести простую мысль  — инвестиции в бетон здесь и сейчас, не важно — для пассивного дохода или активного, не важно, в какой локации — это самое невыгодное занятие из того, что вообще только можно придумать сейчас.
Дмитрий К, Кстати, и квартиру Вашу 5-комнатную переоборудовать под хостел и продавать уже как готовый бизнес.
Евгений Романов, да, и по поводу облигаций тема, Ваш пример, купить по принципу долевое участие, и ждать два года. Я так купил как раз в Балашихе, обещали год, ждал 8.
Так вот, можно купить облигации какого нибудь пионера с доходностью к погашению 10%. Сейчас купить можно.
Пионер это достаточно крупный застройщик. Вместо покупки у него квартиры можно купить облигации.
Эта пассивная доходность больше Вашей текущей с учетом доходности к вложениям
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, Любая продуманная инвестиция, облигация это или недвижка сейчас выгоднее банковского депозита. Сравнение облигаций с недвижкой надо просчитывать, но то, что недвижка выгоднее банковского депозита — это очевидно.

Сам я сейчас скорее к облигациям склоняюсь, чем к недвижке.

Евгений Романов, я не брал под аренду, у меня было жилье, где я жил, переехал, осталось 
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, Ну так у Вас доходность вообще бесконечности равна. Недвижимость получена бесплатно, и Вы с нее доход имеете )
Евгений Романов, бесплатно,  это как? Не понял коммент. Всю недвижимость, что у меня есть, я покупал. 5 комнатную квартиру в 2005 за 1.3. Покупал для себя, большая удобная квартира.  Не понимаю, почему её не покупают. Она гораздо комфортнее для проживания семьи, чем двушка например. 
avatar

Дмитрий К

Евгений Романов, кстати сказать, квартиру в наб Челнах 5комн 105метров я продаю уже несколько лет.
Ставлю по цене дешевле всех на авито.
Сейчас её цена 3950, следующая за ней такая же 4500. Далее выше.
Два раза хотели купить,  на дали ипотеку.
Легко сказать продавайте.
Вот в этом и есть минус бетона по моему мнению, по сравнению с другими вариантами инвестиций 
avatar

Дмитрий К

Дмитрий К, 5 комнат в Набережных Челнах — это неликвид. Для инвестиций больше подходит студия в МСК в доходной локации.
Дмитрий К, это все равно, что купить мусорную акцию, а потом жаловаться, что «все акции — говно»
Дмитрий К, Недвига только на аренде дает 6%, плюс в цене растет. Депозит давно и серьёзно проигрывает недвижке.
Идет бегство из говнорубля. График с 1996 года весьма показателен.  И одним из «надежных» вариантов видится пиплу как ни странно «бетон», так как его невозможно также быстро напечатать, как деньги. Акции, облигации многим просто страшно покупать — еще помнят истории 90-х с «МММ» и прочими пирамидами. И еще идет миграция из деревень и сел в райцентры, из райцентров в облцентры, из облцентров в столицы, а также уезжают их депрессивных регионов. Это я  к тому, что часть жилфонда — деревенские дома в заброшенных деревнях, и даже квартиры в заброшенных пригородах таких городов, как например Воркута надо выкидывать из статистики, так как в них никто не живет и жить уже никогда не будет и такая недвижимость медленно но верно просто исчезает, так как дома превращаются в развалины.
avatar

Пилат

Пилат, бетон в РФ — это рублевый актив на 100%, т.е принимает полностью все риски рубля.
avatar

dekab1

dekab1, у большинства логика иная. Деньги — это бумажки и циферки в компьютере — один тык и вот он свежий триллион рублей. А бетон так быстро  «не напечатаешь», он в этом смысле «надежнее». Понятно, что данное мнение весьма субъективно, но многие им руководствуются. Кроме того, содержание «лишней» квартиры, даже если ее не сдавать, пока еще сильно не бьет по карману. Так например «однушка» в Москве площадью 36 кв.м. обходится в 2800-3000 руб в месяц (это без счетчиков воды и электроэнергии) плюс налог примерно 6000 руб в год. Еще года полтора назад обсуждалась тема по 13 триллионов на депозитах физлиц. Собственно эти деньги загнали в угол с одной стороны девальвацией, а с другой — снижением ставки цб и соответственно ставок по этим самым депозитам. Плюс еще и льготная ипотека. Это подтолкнуло тех, кто допустим копил на квартиру бежать покупать и брать ипотеку, тем более, что цены на квадрат полезли вверх. Тут та же логика, как и на рынке. Допустим актив не растет — он нахрен никому не нужен. Начинает расти — привлекает к себе внимание части людей. И чем дальше, тем круче рост, так как все большее количество людей боится «не успеть». Это психология и со времен «тюльпаномании» она не поменялась.
avatar

Пилат

Пилат, прикол в том, что у кого есть деньги, они уже имеют по 2-3 квартиры в москве и уж тем более не полезут в ипотеку
avatar

ves2010

dekab1, тогда почему не золото? оно не ветшает со временем, оно еще медленее добывается чем строят жилья, оно не обесценивается. а только дорожает. Тут нечто иное видимо…
dekab1, Да, это это рублевый актив. Нет, он не на 100% принимает риски рубля.
Если бы недвига как рублевый актив на 100% принимала риски рубля, то с учетом всех девальваций за все годы вы бы сейчас квартиры покупали с нескольких среднестатистических ежемесячных зарплат…
avatar

Евгений

Пилат, пипл туп как бетон, который он покупает, здесь развитие у единиц, страна рабов, на сто лет вперёд ничего не поменяется.
avatar

Сема

Влад, откуда цифра в 40? метров ?
Реально интересно
avatar

DmitryV

DmitryV, В Германии и США приходится как раз эта величина 40 — 60 метров, это минимум необходимый для комфортной жизни человека. 
avatar

Alexander

Alexander, там зимой минус 40 градусов бывает?
В РФ все эти метры отапливать нужно, а это деньги.
+ В РФ дачи в метраж не входят.
avatar

dekab1

dekab1, можно посмотреть кол-во метров на человека в Финляндии, Канаде.
там тоже 40 метров.
avatar

smit

Не вижу логики. Если бы все жили по отдельности (человек на квартиру), то логика понятна. Но в реальности живут плотнее, смертность у вируса не такая, чтобы косил целыми семьями, т.е. бОльшая часть освободившейся недвиги просто даст кому-то лишнюю комнату, извините за цинизм.
avatar

Денис Г.

Денис Г., у многих знакомых по 3 квартиры на человека. Это можно считать как " живут отдельно"?
avatar

dekab1

dekab1, учитывая что:
1) если у них семьи, вряд ли у супругов и детей отдельные квартиры для жилья, и они не продали и не будут
2) если нет и они не продали, то тоже не будут

то ответ в принципе нет :)
avatar

Денис Г.

Денис Г., сдают, в свое время вкладывали лишние деньги.

avatar

dekab1

Тут, все верно, но у нас в стране, чем больше у тебя квартир тем лучше, так, что люди не будут продавать, Аренда да, к нас все боятся денег
avatar

Константин

Для инвестора возможно ситуация складывается и не лучшим образом. Но возникает вопрос, что это за инвестор, который не посчитал издержки? А для покупателя так вообще идеальная ситуация. Представим стакан жилья, в стороне продавцов с диким ценником это инвесторы в новострой, у которых лимитка включает в себя и ндфл. Снизу покупашки с лимитками ниже цены застроя. Ближайшие продавцы в спреде — застрой. Кто бьет по рынку в этой схеме? со стороны покупашек — инвесторы/ипотечники/любители новостроек. Со стороны продавцов — владельцы вторичек, причем уверен в 90% случаев это докризисные дома. Ничего плохого в таком стакане не вижу))
avatar

Serj90

Serj90, в теории для покупателя выглядит красиво. Практически,  начинаешь искать, то что предлагают купить дёшево, это либо жуткое расположение без инфраструктуры, либо долевое участие с туманными перспективами, либо что то проблемное, типа, я хочу продать, но потом мне надо будет найти себе вариант на покупку, да ещё дополнительно оформить ипотеку, чтоб вписаться в деньги от продаваемой квартиры. 
Сидеть с лимиткой на покупку хорошей квартиры по низкой цене можно месяцами без результата
avatar

Дмитрий К

россия она вообще не для инвестиций, тут люди в рай готовятся.
avatar

Kapeks

«При этом сейчас арендовать значительно выгодней чем покупать свое» — арендуя вы оплачиваете чужую ипотеку. В чем выгода?, мне не совсем понятно, растолкуйте. 
«Со
 знакомым пообщался,… начинает пилить бюджеты через заключение договоров на услуги с откатами по завышенным в разы сметам. Вот это я понимаю инвестиция. Доходность 1000% годовых» — разве мошенничество является инвестицией? Когда ваш знакомый станет принудительно жить по правилам УК РФ вы будете продолжать им восхищаться?
Александр Иванов, 
1. Арендовать выгодней, если если возможность вложить рубли под ставку выше 6% годовых. 

2. Обычная схема, которая работает во всех сферах в РФ.

Такая деятельность не подпадает под УК РФ, это г-п отношения, иначе бы у нас уже всех чиновников пересажали.

Я не восхищаюсь, я смотрю трезво на вещи и понимая что скупая бетон, я становлюсь чьей то инвестицией.
avatar

dekab1

dekab1, арендовать выгодней если платеж по аренде < платежу по ипотеке+затраты (ремонт, мебеля, техника, амортизация дома, коммуналка)
avatar

ves2010

ves2010, не совсем понимаю, почему арендовать выгодней? Арендуя, я оплачиваю чужие квадраты. Взяв ипотеку, я плачу за свое жилье. После выплаты ипотеки, у меня на руках остается недвижимость. После оплаты аренды у меня на руках не остается ни чего. Месячный платеж по ипотеке за двушку примерно 15-20 тыщ. Месячная аренда двушки в моем городе примерно 12-25 тыщ. в зависимости от ремонта.
Александр Иванов, а ты посчитай 2 варианта
1 аренда+накопление и покупка квартиры на свои без ипотеки
2 ипотека+ремонт, мебеля, техника, амортизация дома, коммуналка

у меня в  блогах есть расчет глянь его… вкратце… там втрое выгоднее вариант1 
avatar

ves2010

ves2010, поискал, не нашел :( Просмотрел все до 2015 г. Раньше наверно не актуально смотреть. Есть некий похожий пост. Называется Про московскую недвигу, но там приводится расчет сдачи в аренду и что это не выгодно арендодателю. Киньте ссылку если не сложно. Для меня эта тема сейчас актуальна. 
Александр Иванов, да точно… наверное в коментах у кого то считал… счас уж не найти (
avatar

ves2010

ves2010, ваш блог не видел, но именно первый вариант самый правильный. Если нашел норм хату, норм собственников и сам являешься цивилизованным человеком, то 5 лет снимать и за это время сколотить себе собственную квартиру вполне реально. Плюсую.
avatar

Serj90

Serj90, Если у вас доход такой, что можете себе позволить снимать хату в нормальном районе да еще и при этом за 5 лет на собственную квартиру денег «сколотить», ипотеку вы выплатите года за 3…
avatar

Евгений

ves2010, хороший ремонт мебель, дизайнерская обстановка это полцены бетона. когда мы покупаем.
Когда мы продаем, все эти дорогие нам излишества- становятся факторами раздражающими риэлтеров и покупателей. Как дурак держишься за свой евроремонт игнорируя цены по району. Не видел я претендентов, которые сказали бы — да у вас чисто и уютно заезжай и живи, но у нас денег только на половину.

После десятка таких показов, теряешь веру в ценности бетония. Цены смотреть надо по реестру, не по циану, количество сделок, количество денег зашедших на рынок. Данные это не публикуемые и не анализируемые.
Предложения  на сайтах голая манипуляция, а единственный вопрос который задают звонящие. Предложение действительное? Я хозяин и документы на руках! Спасибо до свидания!  Это был прозвон от конкурентов. Полезный для вас звонок один из двадцати

Десять человек которые посмотрели и понравилась ваша квартира вам больше никогда не позвонят. Люди с деньгами редкость что им нужно, понятия не имею. Догадываюсь,  все тоже самое, но в два раза дешевле.
avatar

MPlus

MPlus, есть домклик там можно заказать за 300руб последние сделки по конкретному дому
avatar

ves2010

MPlus, Вы все смешали в кучу. Если вы хотите говорить о «ценности бетония» то о нем и говорите.

«хороший ремонт мебель, дизайнерская обстановка это полцены бетона. когда мы покупаем»

Вы же начинаете рассуждать о стоимости «улучшайзинга» этого бетония.
Причем недешевого такого улучшайзинга, судя по описанию. А он многим нужен то в таком объеме?
Очевидно же, что дизайнерская остановка это сугубо индивидуальная обстановка. На вкус и цвет, как говорится. И очевидно почему покупатель быстро не находится. 
Инвестор наделал улучшайзингов и хочет их отбить при продаже, причем по полной цене вложения. Штука в том, что отделку мебель и т.д. покупатель рассматривает как покупку б.у. вещей, которые по определению должны торговаться с дисконтом.
Это примерно как увеличивать цену автомобиля при продаже на цену «улучшайзингов». А среднестатистическому покупателю то чаще всего  на них пофигу, им машину подавай, а не улучшайзинги. Рано или поздно конечно ценитель супер аудиосистемы или крутых примочек в двигатель и подвеску найдется. Но это автоматически сужает круг потенциальных покупателей.
 
У инвесторов в читсый «бетоний» таких проблем нет.
avatar

Евгений

ves2010, зависит от конкретных ставок аренды, ставок по кредиту, ставок по депозиту (куда вкладывать «освободившиеся» от ипотеки деньги) и стоимости жилья. На развитом рынке типа МСК арендовать выгоднее. А в каком-нибудь депрессивном регионе может оказаться выгоднее купить, т.к жилье дешевое, а ставки аренды за качественное жильё — высокие. Если, конечно, собираетесь долго жить в депрессивном регионе
Евгений Романов, У меня знакомый несколько лет назад двушку купил за 250 тр в Дагестане. На аренде теперб десятки процентов годовых отбивает ). Сезон, правда, короткий
Александр Иванов, а проценты выплаченные по ипотеке ты не учитываешь? Там иногда на еще полторы такие квартиры набегает 
avatar

Добрый Енот

Добрый Енот, конечно лучше покупать квартиру за деньги и не платить ни каких ипотек. % там действительно грабительские. 
Добрый Енот, Да, много. Но можно же уменьшить убытки. Налоговый вычет по стоимости приобретения квартиры, если в первый раз приобретаешь, налоговый вычет с процентов по ипотеке.
avatar

Евгений

dekab1, 
1) Возможно вы имеете ввиду, если у меня есть вся сумма на покупку квартиры, в таком случае аренда выгоднее? А если у меня, как у большинства молодых Россиян, нет денег на квартиру и стоит вопрос: Ипотека или Съём? Мне кажется выбор в сторону ипотеки очевиден. 
2) допущу, что откат еще доказать надо, но «завышенные в разы сметы» доказать не составляет особого труда. А это уже есть мошенничество с одной или другой стороны. И доказать умышленное завышение, так же не составит труда. Возможно ни кто не морочится. Но, к примеру, у нас старшая по дому в каждой запятой ковыряется. Мимо нее не одно необоснованное завышение не проходит.


Александр Иванов, в новых домах такого нет там можно урвать поначалу
avatar

Гриша

Гриша, вы имеете ввиду ситуацию, когда дом сдан и туда «заходят» компании, оказывающие различные услуги (домофон, видеонаблюдение кабельное и пр.)? На этом этапе, пока нет жильцов, пока не сформировался актив дома, люди делают свои делишки, имея откаты с самих компаний. Наверно возможно на этом этапе. Контроля практически нет. Жаль только что совести тоже нету. Но здесь видимо каждые человек сам решает, сколько стоит его совесть. Кто-то продает дешево, кто-то дорого, а чья то совесть не продается и человек не готов идти на сделки с ней. 
Александр Иванов, именно так. там поначалу такой бардак)
avatar

Гриша

Александр Иванов, 
1. Да, именно это и имею ввиду.
С позиции нет денег не рассматривал. Но вы же понимаете, что взяв ипотеку, вы платите тому же дяде. Выгодность зависит от ставки кредита.
+ ипотека увеличивает цены в разы. Если бы не было ипотеки цена бетона была бы значительно ниже.
Таким образом неоднозначно все.

2. Факт в том что человек много лет этим занимается.
Возьмите те же гос компании, типа РЖД. там сметы завышают в десятки раз, суммы исчисляются десятками миллиардов и подрядчики сплошь родственники. Кого то посадили в итоге?
Бывает что по доброму просят уйти на пенсию, как Якунина например или его замов, на этом все.
avatar

dekab1

dekab1, по РЖД сам сталкивался. Хотел поучаствовать в одном конкурсе, меня недопустили по формальной причине. Я даже в антимонопольный комитет писал жалобу на отмену конкурса. Они приняли документы, обещали вынести решение в мою пользу. Потом отказали. Рекомендовали в суде продолжить спор.  
Я конкурсной комиссии говорю: — У вас зарегистрировались на конкурс 2 компании связанных таким-то договором. Вы же купите без конкурентных торгов по самой высокой цене. А они мне в ответ: — Нам все равно. Формальности соблюдены. Деньги не наши.
dekab1, если ты живёшь один, спишь на матрасе (без кровати) питаешься дошираками,  то выгодно. 
Когда ты создаёшь среднестатистическую ячейку общества, жена, двое детей, то нервяк будет однозначно. 
Жена захочет обустроить квартиру по собственному разумению,  а не по разумению хозяина. Хочется, чтобы дети учились рядом с домом,  а владелец захочет тебя выселить в течение 15-20 лет с вероятностью,  приближающейся к 100%, ну и так далее.
Для инвестиций (покупки доп недвиги) бетон не вариант. С точки зрения свое жилье против сьемного,  для средней семьи сьем не вариант
avatar

Дмитрий К

dekab1, не знаю, у нас аренда приличной 2шки с ремонтом стоит 25000 рублей при цене квартиры 4 млн
avatar

Oleg

Александр Иванов, Человек реально оправдывает мошенничество. Для него это в порядке вещей.
avatar

smit

smit, где я кого то оправдывал?
Это правда жизни в РФ.
avatar

dekab1

Влад, рождаемость будет падать до 2035 года, дальше порастет не много и к 2050 году снова упадет.
Не бьется аналитика со статистикой.
avatar

dekab1

dekab1, почему?

avatar

Гриша

Гриша, что почему?
avatar

dekab1

dekab1, про рождаемость коммент был, что она падает и будет падать
avatar

Гриша

Гриша, инфа c сайта Росстата + демографическая пирамида, как бы на это намекают.

В РФ приток идет идет только за счет миграции. Рождаемость с 90 годов только падает и поводов для роста ни каких нет.
Погуглите второй демографический переход.

В целом это позитив для инвесторов, иначе РФ скатится к уровню стран Африки, ибо обеспечить огромное население страна не способна — нет ни работы, ни условий.

Для государства негатив — мало бесплатной раб силы, налогоплательщиков и пушечного мяса.

avatar

dekab1

я просто от себя добавлю из личного 

квартира в москве 2008г сдавал за 1600баксов в месяц
та же квартира в 2021г сдается за 450баксов в месяц… за это время бакс похудел на треть… поэтому сумма примерно 320баксов… т.е аренда сложилась в 1600/320=5 раз… и в 2020 рубль девальвировался -25% и из-за ковида цена аренды в рублях упала на -20%… итого -40% в баксах падения за год... 

московская недвига это боль…
avatar

ves2010

ves2010, по моим данным, цена аренды в рублях не изменилась. Вирус никак не повлиял. Разве что во время локдауна был мертвый сезон

Евгений Романов, да ты шо...
1 уехали студенты
2 гастеры
3 овердокуя народу переехало на удаленку на дачи и в регион
4 скидки на ипотеку на новострой
Вообщем я все это прочувствоал
avatar

ves2010

1. Спрос продолжает падать. - dekab1
Все выводы — основанные на ложной посылке — являются ложными.

Спрос в Москве — ажиотажный и только растет!
Ставка ипотеки 6.5% на новостройки и 8% на вторичку:

сделала нормальные квартиры в Москве
(а не областные выселки в человейниках среди поля)
для работающих в городе квалифицированных специалистов среднего уровня:

доступными чуть ли не ВПЕРВЫЕ после развала СССР.
avatar

D-trade

— арендовать значительно выгодней чем покупать свое

- 58% предложения на столичном рынке аренды — наследные квартиры
dekab1

Очередное противоречие: 2/3 квартир — это убитые клоповники с бабушкиным ремонтом — при этом арендаторы в Москве, это образованная молодежь, желающая жить в современном красивом и комфортном жилье.

Сколько стоит снять квартиру с посудомойкой и кондиционером?

А если желаешь оборудовать себе комнату: для занятий спортом/детскую/тематическую спальню для «горячих» ночей? Сделать «умный» дом? Поставить тонированное остекление? Ванную с панорамным окном?

Много таких предложений на рынке не-элитной аренды?
-арендовать значительно выгодней чем покупать свое

Если оценивать жизнь с точки зрения выгоды:

То умереть — гораздо выгоднее, чем жить — с точки зрения минимизации расходов.

В Москву едут много и напряженно работать — чтобы обеспечить себе КОМФОРТНУЮ жизнь.

Текущее арендное предложение — этим запросам не соответствует. Комфортных квартир сдается мало и их стоимость сравнима с зарплатой квалифицированного исполнителя — т.е. выше 100 тыр в месяц...

Поэтому спрос на покупку жилья в Москве — просто огромный.
avatar

D-trade

Автора жаба давит что недвига стрельнула на 20% за полгода, а он на вкладиках крутит под 5% годовых. Вот и весь смысл поста. Какую то смертность подгоняет еще.
avatar

Corona

Corona, Я разве где то писал, что нуждаюсь в квартире?
Биткоин стрельнул на 100%.
Почему меня жаба не душит?
avatar

dekab1

Corona, в точку
avatar

Amsha

D-trade, ну и на аренду качественной ж/п, которая приносит по 6% годовых — тоже хороший спрос
D-trade, по мимо ваших слов, есть аналитика от ведущих агенств недвижимости.

По их данным спрос, как минимум не растет, а скорее падает.
В питере спрос упал на 20%, в Москве сместился полностью в район МКАД и остался на уровне 2018-19 годов.

avatar

dekab1

dekab1, пишу исключительно про Москву в пределах МКАД.

Питер со скворечниками по цене дешёвой иномарки и замкадские выселки — это вообще не Недвижимость, в понимании актива.
В них коммуналка за 5 лет — больше стоимости этих сараев, в Питере может быть и вдвое.
Какой это актив?
Это лачуги для ночевки дешёвой рабсилы мегаполиса.

«аналитика от ведущих агенств недвижимости»

ХАХАХ
Заставили рассмеяться в голос.
Оказывается в России есть ведущие агентства?!
И риелторы у нас могут в аналитику?!

Это какие такие ВЕДУЩИЕ агентства?
И кого и куда они ВЕДУТ?

По жилой недвижимости даже в Москве все риелторские конторы — «рога и копыта» по разводу и аналитик там 1 на всё агентство — понаехавший 20-летний мальчик, который на свою зп квартиру — снять не может, не то что купить. Сидит в excel и циферки от балды вставляет.

Все комментарии и аналитика от российских риелторов и застройщиков в прессе — это вбросы, направленные на внушение хомячкам идеи — покупай СЕЙЧАС, завтра будет дороже.

Приведите статистику от Knight Frank — по московскому жилью, например.
avatar

D-trade

D-trade, 
1. С чего вы взяли, что я только про Москву пишу?

avatar

dekab1

dekab1, 1. С чего вы взяли, что я только про Москву пишу?
Потому что замкадская недвижимость — цена которой = стоимости коммунальных платежей по ее содержанию за 3 года,
инвестиционным активом не является.

С таким же успехом себе авто можно взять типа тойоты. И радоваться, что за 3 года она в цене не упала, так как рубль подешевел.
avatar

D-trade

dekab1, потому что:

1. московский рынок недвиги — это один мир.
(область это попытка впарить лохам замкадские квартиры по цене московских)

2. Питерский + сочи, крым — совершенно другой.

3. А цены во всей остальной РФ — формируются по принципу: 
маткапитал + ипотека на зп 30тыр + 50 тыр.

В одной статье нельзя писать про — Недвижимость в России в общем.
Это взять:
супер-успешного сына, старого отца-алкоголика и мертвого дедушку - и писать как об одном человеке. 

avatar

D-trade

dekab1, Когда денег нормальных заработаешь. Тогда поймешь
avatar

Amsha

Amsha, нормальных, это сколько в рублях или баксах?
avatar

dekab1

D-trade, Во второй половине 90-х — начале 200-х было гораздо доступнее, как раз изза отсутствия ипотеки.
avatar

Crossz

В Москву едут не «много и напряженно работать» — это вполне возможно и в Воркуте на шахте и в Норильске в плавильном цеху. Сюда едут наоборот, чтобы работать поменьше и зарабатывать при этом побольше. Огромный город с огромным рынком труда и гораздо большими шансами достойно продать свою голову и руки, чем в сраном моногороде, где вариантов два — или дырканить за копейки на каком-нибудь градообразующем предприятии, либо заниматься натуральным хозяйством. Не забываем также про плюшку в виде той же московской пенсии — я имею в виду пенсию обычного человека, не судейского, прокурора, чинушу и т.д… Тут она раза в полтора повыше, чем в среднем по РФ.
avatar

Пилат

В Москву едут не «много и напряженно работать» — это вполне возможно и в Воркуте на шахте и в Норильске в плавильном цеху.

Работяги в Москве квартиры не покупают.
Речь про молодых специалистов с хорошим высшим образованием.

Махать кайлом в полярных пустынях, заселенных при развитом ГУЛАГе при потолке 150 тыр?
Для этого и начальной школы должно хватать, чтобы туда не ехать никогда (или уехать оттуда — при первой же возможности, если родителей туда при СССР почему-то занесло).

Москва — это единственный в стране город, где можно работать на КВАЛИФИЦИРОВАННОЙ (это топ-высшее образование + профессиональный английский, а не плиточник из ПТУ) работе и получать ПРОПОРЦИОНАЛЬНО затраченным усилиям, хотя бы отчасти.
Молодежь понимает, что придется вкалывать — и хочет за это ПОЛУЧАТЬ.
И не как шахтер в Воркуте, а как инвестиционный банкир в Лондоне или Нью-Йорке — т.е. и 500 и 700 и 1млн в месяц не потолок.

А не жить всю жизнь в арендных бабкиных клоповниках.
 «чтобы работать поменьше» 

Такие едут в Питер. Там как раз — отдых, культура и зарплат нормальных нет.
avatar

D-trade

D-trade, Москва такая благополучная только из за особенностей Российского налогообложения, где гарантии что принципы этого налогообложения сильно не поменяются под угрозой деградации остальной страны? в общем экстраполировать Московский рай, при опе в остальной России на 15-20 средних ипотечных лет — я бы не стал. тем более сейчас удаленка рулит и далее скорее всего будет рулить, молодежи проще в свой ближайший около-миллионник перебраться и работать удаленно если профессия позволяет.
avatar

My Shadow

My Shadow, в России загадывать вперед — дальше чем на 2-3 года исторически не рекомендуется. Станет лучше в регионах — с радостью уедут в регионы. Проблемы особой не вижу.

Ипотечные квартирых В РУБЛЯХ НЕ ПОДЕШЕВЕЮТ!
Почему?
Потому что ипотеку выдают госбанки — и обвалить цену залоговых активов квартир — ниже их залоговой стоимости — это для государства:
стрелять себе в ногу, так как вызовет череду банкроств физлиц и грандиозную дыру в банковской системе.

Гораздо проще ослабить валюту, чем допустить падение РУБЛЕВЫХ цен на жилье по банковской ипотекой.
под угрозой деградации остальной страны?
Исторически — в России это никогда не было фактором каких-либо действий для столиц. Если же что-то поменяет настолько, то там уже будет не до ипотек.
avatar

D-trade

D-trade, ну был пик 2014 года и потом в рублях цены ехали вниз чуть ли не на четверть и ничего все пережили. могу еще про выдачу валютной ипотеки до 2014 напомнить — там залоги в два раза резко сложились и ничего.

у нашего гос-ва сейчас куда большие проблемы впереди — мировой тренд на декарбонизацию и износ основных фондов времен СССР (это я не про хрущевки, а про большие производства/инфраструктуру), на этом фоне мантры про «стройка и банкиры — хребет экономики РФ, надо их спасать» сильно вероятно не сработают.

Кстати разница Москва-регионы не очень здоровая по меркам большинства стран, даже не сильно развитых.
avatar

My Shadow

My Shadow, ну был пик 2014 года

это не был пик устойчивого тренда — это была истерика на падении рубля к баксу с 38 до 80 за ОЧЕНЬ короткий срок.

И тогда ипотечники ничего не покупали — бегали покупатели только с наличными (из коробок из-под обуви) и скупали целые подъезды, не глядя — чтобы сохранить от своих рублевых накоплений хоть что-нибудь.

В этом году при завале рубля — была похожая история, но в гораздо меньших масштабах и не так долго, так как рубль с 70 на 160 не уехал.
avatar

D-trade

D-trade, я на графике вижу тоже самое что и в 2014 году — таже истерика, только фундаментал сильно хуже чем был в 2014, причем во всем мире, а может дальше будет обвал как в 2009 ?
avatar

My Shadow

My Shadow, про «декарбонизацию» — спасибо, поржал.

За пределами страны радужных пони картинка немного иная — потребление углеводородов стабильно растет на 3+% в год. Каждый год.
И в абсолюте цифры такие, что сейчас заменить энергоемкость углеводородов можно только атомом и термоядом. А все эти «альтернативные энергетики» не закроют потребность следующего десятилетия даже если утыкать всю планету солнечными панелями плюс сверху над ними натыкать ветряков.

п.с. чуть пруф не забыл: https://tass.ru/ekonomika/8355555
avatar

Kolya Marketolog

Kolya Marketolog, Острецова смотрите на ютубе?
Врач-бондиатОр, нет, на ютубе ничего не смотрю. Живу в режиме сжатого времени — трачу его только на ту информацию, которую можно воспринять со скоростью 600+ знаков в минуту. Ютуб так не умеет в принципе.
avatar

Kolya Marketolog

Kolya Marketolog, что то «пруф» не о том. Ну и «декарбонизацию» в полном смысле я и не рассматриваю, а вот кол-во EV в богатых странах будет расти, а это минус для потребления нефти, заменят скорее всего сжиганием газа, а не альтернативной энергетикой, но газ сильно менее маржинален и может быть откуда угодно (СПГ). всякие Китаи/Индии нефть как покупали так и будут покупать — но цена не будет радовать, жирные времена прошли.
avatar

My Shadow

My Shadow, EV — это что?
avatar

Kolya Marketolog

Kolya Marketolog, Electric Vehicle
avatar

My Shadow

My Shadow, электротранспорт вообще никак не влияет на потребление углеводородов. Это как воробушек из речки попил — и воробушек сытый, и речка полная.
Более того, даже если весь «золотой миллиард» в один день пересадить из личного транспорта в общественное метро — это даст просадку потребления по топливу года на три, не более — просто потому, что в странах третьего мира сейчас такой темп прироста автопарков, что выбытие парков первого мира будет скомпенсировано достаточно быстро.
И для понимания цифры.
Четверть всего мирового потребления нефти — это нефтехимия и производственные процессы. Битумы, пластики, удобрения индустриальные смазочные материалы и так далее. Растет население планеты — растет промышленное и сельхозпроизводство — растет потребление нефти в этом сегменте.
Ещё четверть мирового потребления нефти — прочие виды транспорта кроме автомобильного. Морской транспорт, железнодорожный транспорт, авиация, сельхозтехника. По сути, это 90% потребления тяжелой фракции нефтеперегонки — керосин, солярка. Если раньше основным продуктом ГСМ перегонки нефти был бензин, то теперь — основной спрос на тяжелую фракцию, на солярку.
Ещё немного, но уходит потребление на энергетику и ЖКХ — отопление, электрогенерация. И этот сегмент тоже никуда не денется — в высоких широтах это безальтернативный источник энергии (ну не считая атома).
В итоге на автотранспорт остается менее 50% мирового потребления нефти. И тут баланс примерно такой — треть это частный автопарк (в том числе автопарк каршерингов и такси), а две трети потребления — это коммерческий автопарк. И в случае с коммерческим автопарком пока даже в проекте нет никаких технических решений, как батарейками обеспечить двухсменную работу карьерного самосвала (16 часов в сутки в движении) или дальнобойного автопоезда (12часовая непрерывная смена). То же самое касается и междугороднего автобусного сообщения. В городах есть попытки перехода на электробусы, но пока это дорогие игрушки для очень богатых, экономика там никчерту.
Вот и получается, что бензин для чушлаек, которые в принципе можно заменить электросамокатами — это всего 15% мирового баланса по нефти. И на страны золотого миллиарда приходится всего 5%, если брать пропорцию по автопаркам.
Так что меньше надо слушать болтовню зеленых фантазеров, ты же инвестор — ты должен уметь работать с объективными цифрами.
avatar

Kolya Marketolog

Kolya Marketolog, А к чему эта простыня текста если избыточных мощностей по добычи нефти в мире профицит? и даже не из за пандемии, есть тот же Иран под санкциями, есть много мест где из за политики/конфликтов сейчас качать нельзя. Ну допустим третий мир будет расти — хорошо, но это не особо платежеспособный спрос, в смысле когда нефть дешева — много ездят и льют в хранилища, когда дорого затягивают пояса.

Что касается коммерческого автотранспорта — уже как лет 100 как придуманы электровозы. даже карьерные электровозы есть, раз уж сам упомянул эту тему.

Последние 5-лет нефть не просто так болтается около 50 баксов и не растет в след за инфляцией доллара и повышением стоимости товаров и жизни. Про это я и написал - жирные времена прошли. У тебя другая точка зрения на будущие — озвучь с цифрами, проверим.
avatar

My Shadow

My Shadow, 50 баксов за баррель — это уже жирно. Настолько жирно, что появляется «профицит избыточных мощностей». Для понимания, при классическом методе добычи нефти себестоимость барреля примерно 2 бакса по прямым затратам и порядка 8 баксов со всеми возможными накладными в разумных пределах. При цене 50 баксов маржинальность бизнеса такая, которая даже к сладких снах не снится эпплу и тесле.

Декарбонизация начнется тогда, когда извлечение остаточной нефти по себестоимости будет баксов двести за баррель. А до этого — будет ежегодно расти.
avatar

Kolya Marketolog

Kolya Marketolog, 2 бакса — барель пресной воды местами дороже стоит :)
Согласно подсчетам, которые для  Saudi Aramco провела компания IHS Markit Ltd., добыча российской нефти на суше в среднем обходится чуть дороже $40 за баррель. Себестоимость нефти, добытой на российском шельфе, на $2-3 выше
www.rbc.ru/economics/12/11/2019/5dc97f199a79476d28b869cc

и это еще в «доковидных» баксах, а профицит мощностей появился при нефти около $100, просто некоторым гос-вам выгодней качать по любой цене, долгов меньше будет…
avatar

My Shadow

My Shadow, не ту цифру смотришь. Это «бюджетный» расчет — со всеми НДПИ, акцизами и прочими кругами налогов. Это то, что как вписали в «цену» нефти, так и перепишут. «Налоговой ценой» нефти оперируют профаны. В отрасли оперируют «производственной ценой» — все затраты, очищенные от налогового бремени. Эту цену российской нефти недавно называл Сечин — погугли. Для совсем бестолковых есть ключ для поисков: «себестоимость на скважине».
avatar

Kolya Marketolog

Kolya Marketolog, для дилетантов — смотреть нужно полный цикл добычи (с геологоразведкой и кап. затратами) + транспорт (у нас страна большая), включать ли НДПИ вопрос спорный, даже если не включать будет $25-30 что тоже совсем не фонтан при цене $50.

А твой кумир Сечин — такой же клоун и балабол как ты:
Цена на нефть не упадет ниже 90 долл. за барр., заявил в понедельник президент «Роснефти» Игорь Сечин. «Ниже 90 долл. за барр. цена на нефть не упадет. Это связано с рядом факторов. Но и 90 долл. – хорошая цена. Она позволяет работать», – сказал Сечин.
www.ng.ru/economics/2014-09-30/5_oil.html
avatar

My Shadow

My Shadow, это исключительно твои фантазии — пытайся сам «смотреть полный цикл добычи» где хочешь — но никто из отраслевых специалистов не работает с такой фантазийной цифрой.
Есть два коста — «на скважине» и «на границе». Учитывая мобильность нашего налогового законодательства в отношении нефтянки (системообразующей отрасли), косты «на границе» всегда будут достаточно вольно плавать вокруг спотовых цен Лондона. Цена полезет вверх — налог пересчитают вверх. Цена пойдет вниз — налоги пересчитают вниз, а то и вообще «налоговый маневр» сделают за счет братьев-бульбашей. А вот косты «на скважине» — это ключевой показатель эффективности бизнеса. Тут если у тебя экономика кривая — государство тебе ничем не поможет.
п.с. и да, не надо путать прогнозы рынка и бухгалтерскую отчетность закрытого периода. Некоторые цену нефти 250 ванговали — и где они все?
avatar

Kolya Marketolog

Kolya Marketolog, зам. министра энергетики пойдет за отраслевого специалиста: 
У России есть преимущество – низкая себестоимость. В среднем в России операционные затраты – это $3–10 на барр., еще $5–10 – капитальные затраты, транспорт – $5. Итого $25 за баррель – наша себестоимость.
www.vedomosti.ru/business/characters/2019/02/21/794795-zamministra-doinaya-gigantskii-zakazchik

это без налогов, и чувак как чиновник еще и преуменьшает цифры, нормальные цифры как раз в докладе IHS Markit — им врать нет смысла.
avatar

My Shadow

My Shadow, замминистра тебе как раз нарисовал «себестоимость» в диапазоне 13-25 баксов. Границы в два раза. Вот теперь попробуй угадай, для кого 13, а для кого 25 — для Сечина или для Алекперова?
То, что эти цифры «для сапожников и домохозяек» — ты сам признал в своем последнем предложении.

пс. а если серьезно, там даже на уровне «транспорт» цена ниочем. Пять баксов — это куда? FAS Танеко? FOB Новороссийск? CFR Луга? DAP LOOP? Если чо, разница цены доставки от вышки где-нибудь с Ромашкинского месторождения до Танеко и до Луизианы будет раз в пятьсот…
avatar

Kolya Marketolog

Kolya Marketolog, ну ты же опытный инвестор умеешь с цифрами и отчетами работать - скачай доклад IHS Markit и оспаривай по пунктам с доказательствами, можешь сразу с ними в переписку вступить, с копий сюда. 
avatar

My Shadow

My Shadow, Я как опытный инвестор просто тихо и молча затарю роснефть, лукойл и газпром, и немного сдам в шорт сауди арамко.
А спорят с этими клоунами пусть другие — кому не нужно время и силы чтобы денег зарабатывать.
avatar

Kolya Marketolog

Kolya Marketolog, 

В среднем новыми открытиями компенсируется не более 25% выбывающих запасов нефти. При этом значительная часть открытий, о которых рапортуют сырьевые компании и которые регистрирует государство, оказываются «фейковыми» и не подтверждаются в результате переоценки, разведки и добычи.

www.finanz.ru/novosti/birzhevyye-tovary/v-rossii-ne-nashli-ni-odnogo-novogo-krupnogo-mestorozhdeniya-nefti-1029481603
у меня много сургутнефтегаза-п, другая наша нефтянка либо дорого, либо вороют и долгов много. 
avatar

My Shadow

My Shadow, префы сургута само собой — сам держу до середины июля, а потом в шорт на недельку.
avatar

Kolya Marketolog

My Shadow, так электричество для EV вырабатывается из той же нефти и газа 
Евгений Романов, электричество вырабатывается много из чего, но из нефти это довольно дорого. про газ - https://shares.tel/blog/668567.php#comment12066092
avatar

My Shadow

D-trade, Законное добровольное рабство разносчиков деливери  в Сочи. Живут по 8 человек в комнате. В общем новая реальность
avatar

Amsha

Пилат, Не забываем также про плюшку в виде той же московской пенсии — я имею в виду пенсию обычного человека… Тут она раза в полтора повыше, чем в среднем по РФ.

Вот читаю такое и просто теряюсь:

Молодой человек едет в город, где средняя квартира стоит 15 млн. руб — пахать от зари до зари — чтобы:

После 65 лет (а может и больше) — лет через 40-45, то есть!
Получать пенсию: Внимание!
Не 12 ТЫСЯЧ рублей
А ажно ЦЕЛЫХ 19.5 ТЫСЯЧ рублей.

45 лет пахать в городе с космическими ценами на жилье — чтобы потом, получать аж на целых 7.5 тысяч рублей в месяц больше.

Причем что  в любом обл. центре миниальная двушка для семьи стоит 2.5-3 млн руб. (1/3 стоимости можно закрыть маткапиталом),

а  в Москве аналогичная квартира стоит 15-20 млн. (и на мат. капитал себе кладовку не увеличишь).

Вот уж действительно — райский город для любителей 
работать поменьше
avatar

D-trade

D-trade, вы не учли медицину. 
avatar

smit

Недвижимость в России иметь — самое неблагодарное дело. Огромные затраты, комиссии и тд. У меня квартира в мухосранске и то, если я за неё просрочу оплату 10 тыс руб в месяц выходит
3 тыс отопление
3 тыс команульные
300 руб газ
Всякие сборы и поборы) Капитальный ремонт дома, домофоны, камеры, взносы..
И это однокомнатная так себе.

PS В России свою квартиру невыгодно иметь.
avatar

Ivan Gurov

Ivan Gurov, да при чём тут Россия.
В любой стране лишняя недвига, стоящая без дела — это лишние расходы.

Я вообще на любую вещь уже смотрю с инвесторским взглядом, от квартиры — и до каких-то небольших бытовых вещей.
1) Шо мне это будет стоить получить?
2) Шо мне это будет стоить содержать?
3) Сколько мне будет стоить от этого избавиться и как быстро я смогу это сделать?
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, аналогичный подход.
Вот по этому я и не женюсь))
avatar

dekab1

Ivan Gurov, PS В России свою квартиру невыгодно иметь.

В России или в Москве? Получить в наследство от бабушки 3-х комнатную сталинку на Фрунзенской набережной — сдавать ее за 90 тыр в месяц при общей коммуналке 4 тысячи (свет/вода с арендаторов по счетчикам)  — разве невыгодно?

Вложил 0 — получаешь 90 тыр в месяц. А Вы говорите…
avatar

D-trade

D-trade, где столько бабушек взять? )
Ivan Gurov, да ты что если дом старый и маленький то можно на самоуправление его зять и ни хрена никуда не платить, правда ремонт своими силами.
Ivan Gurov, Что-то многовато, сгущаете краски
Отопление да, 3 тыс. руб., но это только в холодное время года = полгода
УК + коммунальные около 2 т.р.
Капремонт рублей 500, домофон, рублей 100 в месяц.
И это трешка в «мухосранске», но да, хотелось бы еще меньше )) почему бы и нет…
avatar

Евгений

Ivan Gurov, так зачем в России покупать? бери в Москве!
Если ДОМ большой и есть реестр собственников можно замутить свое голосование и сместить любое правление. Люди мало вникают. Но умный управдом сдаст в аренду площади и рекламные плакаты поставит и жильцы совсем не будут платить взносы за квартиру т.к. арендодатель платит.

А управдом тот молодец, все же люди в МКД должны платить за труды управдома, если не явно то по серой схеме. Главное чтобы не сместили его. 
«Покупает бетон, выдвигает свою кандидатуру пред правления, избирается и начинает пилить бюджеты через заключение договоров на услуги с откатами по завышенным в разы сметам.»
Ваш знакомый не инвестор. Он ВОР и Мошенник. Да доходность 1000%, но это рулетка. Кто на нары — кто на Канары.
avatar

Zerich121

Zerich121, актив он покупает с целью получения прибыли, значит инвестор.
avatar

dekab1

dekab1, :) только вот актив лишь повод присосаться к потоку. Приносит он копейки от основного дохода. И по сути не нужен. Нужна лишь должность. Должность — актив, если он инвестирует в её получение — значит инвестор, как и многие наши чиновники.
avatar

Zerich121

dekab1, тогда это тоже «застройщики-инвесторы»
avatar

MoneyHarvester

MoneyHarvester, те кто покупает фьючерс на квартиру это спекулянты.

avatar

dekab1

dekab1, согласен
avatar

MoneyHarvester

dekab1, Актив как инвестор — это когда получение в последующем пассивного дохода.
А тут очень даже активная деятельность ) Причем судя по тексту, не совсем законная )
avatar

Евгений

Zerich121, «Нет такого преступления, на которое не пошел бы капиталист ради 1000%» )
Стало интересно, что вы написали, что спрос падает. Это ваше заключение или прочитали может где?
avatar

Андрей К

Андрей К, спрос падает

есть ощущение — что это специальный прием — вставить явно ложное утверждение, да на первое место — чтобы все набежали возражать и спорить)
avatar

D-trade

D-trade, ну как бы, только вы спорите.))
avatar

dekab1

Андрей К, вот например

avatar

dekab1

Любопытная точка зрения на ковид, зачот!
Полагаю, на вторичном авторынке в след[зачеркнуто] нынешнем году тоже будет месиво…
avatar

Kolya Marketolog

Смотря где братьВ Воркуте например или в Сочи. 6 декабря стоял в очереди за ключами (в Сочи жк Министерские озера). Я купил по 3900 в январе 2020, а люди из очереди сказали что купили за 6200 в ноябре 2020. Как то так!?
avatar

Amsha

Amsha, И такая статистика примерно по всем квартирам в Красноярске, Ростове на дону, Новосибирске. Да риск есть, родственник уже 10 лет числится обманутым дольщиком. Но голова же не только для того, чтобы шапку носить?
avatar

Amsha

Пиление бабок под 1000% хорошо до поры до времени.
Потом еще в два раза больше отдаст чтобы на зону не уехать.
В Москве выгоднее взять ипотеку, чем арендовать… Как всегда все в одну кучу перемешали.
avatar

Алексей

Бредятина какая-то. Во-первых, неплохо бы графики смертности других лет привести. Посмотреть, как они идут. Если 2020-й среди них резко выбивается вверх, то да, это дополнительная смертность. Но, возможно, это просто статистическое отклонение. А, главное, умножить 240 тысяч на 27 метров и получить 6.5 лямов метров жилья, которое сменит собственника??? Автор, ты считаешь, люди живут по одному человеку? Помер — квартира с молотка? Или вымирают сразу семьями? Натягивать ковид на цену жилья — это технично. А на цену одежды не пробовал? Много людей умерло, но одежду же за мертвецами не сжигают, значит ее кто-то носит, значит цена одежды должна упасть.
avatar

Karkoon

интересная статистика. при этом, рассматривая дополнительную смертность, совсем не факт, что все умершие были одиноки и являлись единственными собственниками жилья. какая то часть даже и не имела жилья. более того при средней обеспеченности в 27 м по россии, вполне эти освободившиеся метры в т. ч. могут пойти на улучшение жилищных условий наследников. итог: да количество сделок увеличиться. а приведет ли это к избыточному предложению в продажах или аренде — большой вопрос

теги блога dekab1

....все тэги



2010-2020
UPDONW